Der Kaufvertrag ist unterschrieben und der Eintrag ins Grundbuch erfolgt. Jetzt bist du offizieller Eigentumer einer Immobilie. Ist das nicht ein grossartiges Gefuhl? Endlich ist keine Miete mehr zu zahlen, man ist Herr oder Frau uber seine eigenen vier Wande und die Absicherung fur die Zukunft ist gegeben. Der Kauf einer Wohnung beschert dem Eigentumer aber nicht nur Vergnugen, sondern auch einige Aufgaben. Damit du fur diese bestens gerustet bist und all deine Rechten und Pflichten immer auf dem Schirm hast, hat findheim hier die wichtigsten Infos fur dich zusammengefasst.
Deine neue Rolle als Eigentumer
Eine naturliche oder juristische Person kann eine Immobilie kaufen. Als Eigentumer wird dir damit Wohnungseigentum, immobilieneigentumer also ein ausschliessliches Nutzungs- und Verfugungsrecht, an einem Wohnungseigentumsobjekt eingeraumt. Das gilt fur die erworbene raumlich abgegrenzte Einheit. Gleichzeitig wird der Kaufer nach dem osterreichischem Wohnungseigentumsgesetz so automatisch zum Miteigentumer der gesamten Liegenschaft. An den Flachen, die auch von anderen Parteien der Liegenschaft genutzt werden, verfugt er uber einen ideellen Anteil. Dazu zahlen zum Beispiel das Stiegenhaus, der Aufzug und der Keller.
Handelt es sich bei der Immobilie um ein Haus, hat der Eigentumer das alleinige Recht das Objekt umzugestalten und anderen Personen den Zutritt zu verwehren.
Was du dir merken solltest: Es gibt kein Eigentum an einer Wohnung ohne (Mit-) Eigentum an der Liegenschaft.
Fur die Instandhaltung ist Sorge zu tragen
Fur Flachen des Wohnhauses, die der Allgemeinheit zur Verfugung stehen, ist der Eigentumer anteilig fur die Instandhaltung verantwortlich. Dazu zahlt zum Beispiel die Erneuerung oder das Streichen der Fassade. Wie die Aufwendungen fur die Liegenschaft unter den gesamten Eigentumern aufgeteilt werden, wird normalerweise anteilig nach dem jeweiligen Nutzwert oder der Nutzflache berechnet. Dabei spielt naturlich keine Rolle, ob du selbst einziehst oder das Objekt weiter vermietest. Ausserdem hast du die Pflicht, dein Sondereigentum so instand zu halten, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentumer in dessen ordentlichem Gebrauch der Liegenschaft ein Nachteil entsteht. Wichtig ist hier auf jeden Fall folgendes: Bereits beim Kauf zahlt es sich aus uber notwendige Umbau-, Sanierungs- oder Modernisierungsmassnahmen der immobilieneigentumer nachzudenken.
Denn Investitionen dieser Art steigern den Wert des Objekts und fuhren dadurch spater zu hoheren Mieteinnahmen oder einem besseren Verkaufspreis. Zum Beispiel ist der Energieverbrauch ein ausschlaggebendes Kriterium fur die Wertfeststellung – je effizienter das Heizsystem, desto hoher belauft sich der Wert deiner Immobilie.
Bedenke auch, dass sich leerstehende Gebaude leichter renovieren lassen und dir oder deinen spateren Mietern, durch rechtzeitige Renovierungsmassnahmen, spater eine Menge Ausraumarbeit ersparen.
Vermietung der Immobilie
Nachdem du dir ein Eigentumsobjekt zugelegt hast, steht es dir naturlich frei es weiterzuvermieten. Dies zahlt sich vor allem aus, wenn die Immobilie aus Anlagezwecken angeschafft wurde und sie sich nicht in der Nahe deines Wohnortes befindet. Achtung, bei der Vermietung geht es nicht nur darum die monatliche Miete einzusacken, die naturlich ein schoner Bonus ist. Auf der anderen Seite kommen auch einige Pflichten auf dich zu, die mit einigen Verwaltungsaufgaben verbunden sind. Folgende Punkte, die von frisch gebackenen immobilieneigentumer oft vergessen werden, solltest du bei Weitervermietung unbedingt beachten: Uberlege dir zuerst, ob du dich eigenstandig auf die Suche nach Mietern machen mochtest. Oder vielleicht soll dies lieber ein Makler fur dich ubernehmen? Weiters ist festzulegen, ob den Mietern ein befristeter oder ein unbefristeter Mietvertrag ausgestellt werden soll und eine Kundigungsfrist ist ebenfalls zu definieren. Egal fur welche Variante du dich entscheidest, es muss jedenfalls ein ordentlicher Mietvertrag aufgesetzt werden.
Darum zahlt sich eine Rechtsschutzversicherung aus
Als Vermieter trifft dich die Erhaltungspflicht. Sie besagt, dass du dich um samtliche Schaden, welche die Wohnung an sich betreffen, sowie um Instandhaltungsmassnahmen kummern musst. Die Kosten dafur durfen sich nicht auf die Hohe der Miete auswirken. Du bist ausserdem fur die Betriebskostenabrechnung zustandig und musst eventuell mit verspateten oder ausbleibenden Mietzahlungen rechnen. Die Vermietung einer Immobilie kann ein lukratives Geschaft sein, birgt aber zugleich ein finanzielles Risiko. Eine Rechtsschutzversicherung fur Vermieter oder eine Mietausfallversicherung konnen hier nutzlich sein. Erstere kommt im Fall eines Streits zwischen Vermieter und Mieter zum Einsatz und erstattet einen Teil der Kosten fur einen Rechtsanwalt zuruck. Die Vermietung eines Eigentumsobjekts in Osterreich liegt dem Mietrechtsgesetz zugrundeimmobilieneigentumer.
Vergiss nicht auf die Hausordnung
Du befindest dich ab Kaufdatum mit den anderen Besitzern der Liegenschaft, in der sich deine Wohnung befindet, in einer Eigentumergemeinschaft. Von den Mitgliedern wird das Erfullen gewisser Pflichten erwartet, wie die Einhaltung der Hausordnung. Sie dient der Sicherung eines reibungslosen Miteinanderlebens und wird von der Mehrheit der Miteigentumer in den sogenannten Eigentumerversammlungen festgelegt. Es empfiehlt sich also einen Blick rein zu werfen. Dabei konntest du auf Lautstarkeregelungen mit zeitlichem Rahmen stossen: Zu welchen Uhrzeiten darf gebadet/geduscht oder staubgesaugt werden? Jeder Eigentumer hat das Recht, innerhalb des ausserstreitigen Verfahrens beim Gericht, eine Abanderung der Hausordnung oder die Aufhebung einer Regel beantragen. Bist du als frischer Immobilienbesitzer hinzugestossen, macht es Sinn das Protokoll der Eigentumerversammlungen durchzulesen.
Auch fur die Besitzer von freistehenden Hausern oder Reihenhausern gilt: Nimm auf deine Nachbarn Rucksicht und halte dich an Lautstarkenregelungen und vermeide Geruchsbelastigungen.
Was ist eigentlich die Eigentumerpartnerschaft?
Wenn sich zwei Personen als Wohnungseigentumer zusammenschliessen, handelt es sich dabei um eine Eigentumerpartnerschaft. Diesen “Deal” konnen immer nur zwei Personen eingehen, einen dritten oder vierten Partner darf man nicht mit aufnehmen. Die zwei Personen sind dabei nicht verpflichtet sich in einer Ehe oder Lebenspartnerschaft zu befinden und mussen auch in sonst keinem Zusammenhang zueinander stehen. Eine Eigentumerpartnerschaft funktioniert nur, wenn das Objekt jeweils zur Halfte den beiden eingetragenen Partnern uberschrieben wird. Eine 80% / 20% Losung ist nicht moglich. Anschliessend wird die Vereinbarung schriftlich im Grundbuch eingetragen. Wenn es zu einer Abstimmung der Eigentumergemeinschaft kommt, konnen die Partner nur eine Stimme gemeinsam abgeben. Zusatzlich gilt zu beachten, dass keiner der beiden Eigentumer seinen Teil der Immobilie ohne die Einwilligung des anderen an einen Dritten verkaufen darf.
Was du als Eigentumer nicht tun darfst
Auch wenn du der rechtmassige Besitzer einer Immobilie bist und innerhalb deiner eigenen vier Wande grundsatzlich so Einiges tun und lassen, gibt es dennoch auch No Go’s. Das Wohnungseigentumsgesetz, SS 14 Nr. 1, verrat, was da beispielsweise dazu zahlt:
- Samtliche Einrichtungen, die einer Schule gleichen (Balletstudio, Physiotherapie-Praxis, etc.)
- Kindertagesstatten
- Bordells und Sex-Shops
- Plakatieren von Turen
Durch die Tatigkeiten, die dabei in der Wohnung ausgeubt werden, bekommt die Wohnhausanlage einen gewerbeahnlichen Charakter. Dies zu vermeiden liegt vermutlich im Interesse der anderen Hauseigentumer.
